Il cantiere dell'ex Migross a Toscolano.
A fine marzo l’Amministrazione Comunale aveva reso nota l’approvazione di una convenzione con il privato volta a consentire la demolizione del fabbricato Migross ed il mantenimento del diritto a riedificare la volumetria in origine autorizzata, esclusa quindi la parte abusiva (ne avevamo scritto qui).
Si tratta di quella che per capirci chiamiamo “fase 1”, che prevede che alle operazioni di abbattimento seguirà l’edificazione di una nuova struttura con superficie per ora inferiore, ma senza perdere il diritto alla superficie restante. Il tutto, interessando un lotto più esteso dell’attuale, con altezze inferiori e con accorgimenti di mitigazione ed inserimento am- bientale.
L’intervento è compatibile alle previsioni di PGT, e in quanto tale, nella disponibilità del soggetto privato, secondo i limiti e gli iter che gli competono. Migross ha pertanto progettato una struttura commerciale rientrante nella categoria media, con adeguati spazi di sosta e un soprastante livello destinato a ristorazione.
Il Comune ha in tale fase proposto alcuni indirizzi, specie attraverso la Commissione Paesaggio, per ottenere un migliore inserimento ambientale, e con la Convenzione per avere le migliori garanzie sulla riqualificazione dell’area.
C’è però un aspetto procedurale, riscontrato dal Comune, riguardante una porzione del lotto soggetta ad un vincolo residuale, che non ha impedito la demolizione, ma la cui nuova perimetrazione, in capo alla Soprintendenza, è necessaria per l’edificazione sulla porzione coinvolta.
Veniamo ora alla “Fase 2”.
«Come preannunciato – fa sapere in una nota l’arch. Ermanno Benedetti, assessore all’Urbanistica e all’Edilizia Privata – Migross ha sin da subito “manifestato l’intenzione di richiedere in itinere alla nuova edificazione un ampliamento ulteriore a questo progetto”. E sin da subito l’Amministrazione Comunale ha chiarito che un intervento di questo tipo è ipotizzabile soltanto a condizione che per la comunità locale di Toscolano Maderno, derivi un grande beneficio pubblico da prevedersi in aggiunta e indipendentemente da qualsiasi adempimento o onere di cui alle norme vigenti.
Questo perché l’intervento di cui sopra avverrebbe in variante al Pgt vigente e quindi il Comune ha la facoltà di entrare nel procedimento in modo più determinato (cosa invece non possibile per la fase 1).
Vogliamo chiarire immediatamente – dice Benedetti – che in assenza di un comparto precedentemente autorizzato con tale volumetria e l’insediamento di una struttura commerciale come quella in essere, l’Amministrazione non prenderebbe nemmeno in considerazione un’ipotesi come questa.
L’area in questione, risulta ormai soggetta ad un diritto edificatorio pesante ed ineliminabile, e fino ad oggi ha costituito anche un elemento di grave degrado per il paesaggio, la sicurezza e il decoro del con- testo.
La richiesta di Migross comprende il completo riutilizzo della volumetria a suo tempo assegnata (che spetta per diritto acquisito) oltre ad un incremento di circa 1400 mq, portando l’edificabilità totale da 5900 mq a 7300 mq. Entro tale struttura, che non prevede più la destinazione residenziale, Migross intende richiedere agli enti preposti (tra cui la Regione) l’autorizzazione per insediare un supermercato con superficie di vendita pari a 3500 mq, contro i 1500 del progetto attuale. Tale supermercato, pur rientrando nelle grandi strutture di vendita, non sarebbe un centro commerciale, quindi non potrebbe ospitare altri negozi, e offrirebbe le medesime categorie commerciali attuali, solo con un maggiore assortimento.
L’Amministrazione, come detto, al netto delle autorizzazioni spettanti ad altri Enti (tra cui la Regione e la Soprintendenza) ha ritenuto di dover condizionare tale richiesta ad un importante beneficio aggiuntivo per la comunità, ulteriore a qualsiasi altro adempimento di legge (standard urbanistici, oneri di urbanizzazione, richieste formulate dalla Regione, ecc.).
«Per tale motivo – continua la nota diffusa da Benedetti – si è da tempo instaurato un tavolo di trattativa che ha portato le parti ad individuare le opere e gli oneri a carico di Migross a fronte della richiesta formulata.
L’Amministrazione Comunale di Toscolano Maderno, ha individuato, quale eventuale opera aggiuntiva all’interno del comparto (standard qualitativo), la realizzazione di un teatro/auditorium asservito ad uso pubblico con capienza di almeno 300 posti, e con le dovute caratteristiche atte allo scopo, quali l’accesso autonomo, spazi di ingresso, guardaroba, buvette, camerini, palcoscenico con spazi teatrali, vani tecnici, ecc.. Insomma una struttura che possa garantire alla comunità di Toscolano Maderno attività culturali, teatrali, musicali, di intrattenimento in genere, oltre che per assemblee o eventi di grande rilievo.
Una struttura di interesse sovralocale, che darebbe prestigio e nuove possibilità, anche in termini di ospitalità, al comune di Toscolano Maderno. Migross ha per ora quantificato tale progetto con un impegno di spesa di circa 2,5 milioni di euro, ma che sarà oggetto di verifica, sulla base di un capitolato prestazionale.
Oltre a tale standard qualitativo, a carico di Migross verrebbero attribuiti:
Conclude Benedetti: «L’uso del condizionale è d’obbligo, in quanto l’intervento di cui alla fase 2 ha per ora trovato solo un formale avvio di procedimento, dovendo passare attraverso una procedura di VAS (Valutazione Ambientale Strategica, che comporterà anche processi partecipativi), un’approvazione in Consiglio Comunale, l’autorizzazione della Soprintendenza, e quella relativa alla licenza commerciale presso la Regione. Nel frattempo che le complesse procedure necessarie verranno intraprese, l’attenzione è volta all’ordinata demolizione del mostro edilizio preesistente, con tutte le conseguenze di degrado che sino ad oggi ci ha procurato».