Campione del Garda Nord Srl: “La nostra idea di sviluppo del borgo”

Pubblichiamo integralmente (mettetevi comodi, è piuttosto lunga) la lettera dell’ing. Torquato Bertani, presidente del Consiglio di Amministrazione Campione Del Garda Nord Srl – Società Benefit, inviata a seguito delle notizie relative all’avvio , da parte del Comune di Tremosine, della proceduta per acquisire eree e opere di urbanizzazione acquistate appunto dalla società presieduta da Bertani.

«L’articolo apparso sul Giornale di Brescia il 31 luglio scorso, titolato “Il Comune recupera strade, piazze e aree verdi a Campione”, a firma di Simone Bottura, ci da l’occasione per presentarci e per commentare le parole del Sindaco di Tremosine, intervistato dal citato giornalista.

La Campione del Garda Nord srl è una società “benefit”, costituita un anno fa, che esercita la propria attività economica (prevalentemente nel settore immobiliare) perseguendo un modello di sviluppo ecosostenibile, volto a favorire la valorizzazione e la fruizione collettiva del patrimonio naturalistico, paesaggistico e culturale del territorio di Campione del Garda e del lago di Garda.

Svolgendo tale attività sopratutto nel territorio del Comune di Tremosine, e in particolare nel borgo di Campione del Garda, intendiamo commentare alcune affermazioni rilasciate dal Sindaco di Tremosine riportate nell’articolo/intervista, e con l’occasione vogliamo contribuire ad aprire un dibattito sui problemi e sul futuro di Campione.

La prima affermazione del Sindaco, Battista Girardi, è quella da cui trae spunto il titolo dell’articolo, “Il Comune si riprende strade, piazze e verde di Campione”. Quasi a voler dire che “strade, piazze e verde di Campione” fossero già del Comune in passato, poi a un certo punto non lo fossero più, sicchè ora il Comune “se le riprende”. Le cose non stanno così. “Strade, piazze e verde di Campione” sono state realizzate da due operatori privati (le società Coopsette e Campione del Garda spa), in attuazione di convenzioni urbanistiche con il Comune di Tremosine stipulate nel 2006 e nel 2011 su aree private, convenzioni tuttora in vigore, volte a realizzare una operazione di riqualificazione urbanistica di spessore e di interesse pubblico, che nell’articolo viene definita come “naufragata”, ma che tale a nostro parere non è. Anzi: riteniamo che se venisse completata, come era originariamente prevista, farebbe del Borgo di Campione un’autentica perla del Lago di Garda.

Certo, il crollo nel 2014 della falesia sul parcheggio interrato ha creato e crea grossi problemi, avendo ridotto fortemente gli spazi adibiti a parcheggio. Ma dire che l’operazione urbanistica è “naufragata” non ci sembra appropriato, perchè il Piano Particolareggiato che l’ha approvata è tuttora in vigore e le possibilità per “rimetterla in carreggiata” ci sarebbero tutte, così come ci sarebbero – se ci fosse una amministrazione comunale aperta al confronto e propositiva – le disponibilità finanziarie di diversi operatori del settore del turismo disposti ad investire su Campione, per ricercare una soluzione al problema della carenza di parcheggi, o verificando – con le professionalità necessarie – la possibilità o meno di recuperare il Park Nord danneggiato dalla frana del 2014 (e il Comune  su questo ha una posizione aprioristicamente contraria), o prospettando altre soluzioni che consentano di dislocare i parcheggi in interrato, in zone al di fuori della cd. “zona rossa”.

Cosa abbia fatto, dal 2014 ad oggi (ben otto anni!), l’attuale amministrazione comunale, per superare questa situazione d’impasse non è noto: di certo sappiamo che ha bloccato il rilascio dell’agibilità degli edifici recuperati dagli operatori (che hanno investito milioni di euro per comprarli e recuperarli), “perchè mancano i parcheggi al servizio degli edifici” (parcheggi che erano quasi tutti ubicati, appunto, nel Park Nord collassato).

Ma torniamo alle strade, piazze e verde di Campione, che ora il Comune “vuole riprendersi”. Queste opere di urbanizzazione – così sostiene il Sindaco – “dovevano essere cedute al Comune nel 2019. Cessione mai avvenuta. La Giunta ha così deliberato l’acquisizione”. Così continua il Sindaco nell’intervista: “La società proprietaria non accetta la cessione bonaria. Così abbiamo deciso di procedere, a tutela di residenti e commercianti. Siamo pronti anche ad un’azione legale. Non possiamo restare in balia della volontà dei privati. Quelle aree devono essere pubbliche; stiamo già gestendo e pagando, i servizi di luce, acqua, gas e fognatura”.

La delibera di Giunta – così prosegue l’articolo – parla di una situazione “non prorogabile” e definisce “incongruo che le aree su cui insistono le opere di urbanizzazione di una frazione comunale risultino proprietà di privati e che il Comune, per permettere l’accesso e la fruizione a 140 residenti e ai titolari degli esercizi commerciali sia ogni anno costretto a negoziarne i termini con i privati titolari”.

Le affermazioni sopra riportate vanno smentite una per una. E’ fuorviante sostenere che la società, attuale proprietaria da 4 mesi di tali aree ed opere, “non accetta la cessione bonaria”. Comune e società hanno convenuto lo scorso mese di marzo di sottoscrivere un contratto di comodato gratuito, in favore del Comune, su tali aree ed opere, il cui testo è stato predisposto e condiviso tra i rispettivi legali, e contestualmente il Comune si era dichiarato disponibile ad esaminare le proposte in tema di viabilità del Borgo di Campione, che la società avrebbe nel frattempo formulato e sottoposto all’amministrazione comunale. Dopo di che il Comune ha cambiato idea. Punto.

La società ha chiesto e continua a chiedere un confronto a 360 gradi sul futuro del Borgo di Campione, ma il Comune le ha chiuso la porta in faccia. Dove sta scritto che strade, piazze, e verde di Campione dovevano essere cedute nel 2019? In base alla convenzione urbanistica devono essere cedute una volta realizzate e completate, previo collaudo in contraddittorio con il Comune (collaudo a tutt’oggi non effettuato).

Altrettanto fuorviante è l’affermazione secondo cui il Comune sarebbe “ogni anno costretto a negoziare i termini con i privati titolari” “per permettere l’accesso e la fruizione a 140 residenti e ai titolari degli esercizi commerciali” . Fino a fine del 2022 tali aree e opere erano in proprietà del Fallimento Campione Del Garda Spa, che in tutti questi anni ha stipulato con il Comune di Tremosine, anno per anno, un contratto di comodato gratuito (sempre lo stesso contratto, peraltro, quindi parlare di “costrizione alla negoziazione” ci sembra un po’ eccessivo…), in base al quale le opere venivano date appunto in comodato gratuito al Comune, per la relativa gestione. Gestione tutt’altro che impeccabile, per la verità, visto che nelle zone pedonali si consentiva il traffico e la sosta veicolare, e nelle zone a traffico limitato si consentiva il passaggio indiscriminato dei veicoli, con conseguente congestionamento del Borgo.

Solo quest’anno, con il trasferimento definitivo della proprietà nel marzo 2023 di tali aree (e relative opere), alla Campione Del Garda Nord Srl – Società Benefit, il Comune si è trovato a discutere i termini di un contratto di comodato con la proprietà, ma non nel senso indicato dal Sindaco nell’intervista, come se l’attuale società volesse impedire l’accesso e la fruizione delle aree ai 140 residenti nella Frazione e ai titolari di esercizi commerciali, e il Comune fosse il “paladino” dei diritti di questi!

La nostra idea riguardo al Borgo di Campione è che si possa e si debba assicurare l’accesso e la fruizione ai residenti e ai titolari di esercizi commerciali, nel rispetto però degli spazi dedicati alla pedonalità, così come sono indicati nella convenzione urbanistica, tuttora in vigore. E’ vero, come dice il Comune, che la frana del 2014 ha necessariamente imposto una modifica alla viabilità locale; ma ciò non comporta (non dovrebbe comportare) necessariamente lo stravolgimento dell’assetto complessivo del Borgo, consentendo il transito di auto ovunque, perchè ciò significherebbe distruggere l’essenza stessa del Borgo, la cui vocazione alla pedonalità dovrebbe rimanere intatta.

Questo è quello che pensiamo e questo è quello che vogliamo. Ed è per questo che abbiamo acquistato le aree, con le relative opere di urbanizzazione, dal Fallimento, partecipando ad una procedura di evidenza pubblica e pagandole pure fior di quattrini, pur sapendo che comunque andranno cedute gratuitamente al Comune in quanto opere di urbanizzazione. Forse un chiarimento a questo riguardo è utile.

Con la vendita degli ultimi immobili di qualche valore da parte del Fallimento, tali aree e opere di urbanizzazione, che la procedura fallimentare non era mai riuscita a consegnare al Comune in 8 anni di dialoghi, sarebbero state potenzialmente abbandonate, secondo quanto dispone la legge, per la necessità di chiudere il fallimento; oppure sarebbero ritornate ai creditori della procedura e mai sarebbe stata fatta una ricognizione dello stato di fatto, un collaudo e una consegna alla pubblica amministrazione da parte dei lottizzanti ormai frazionati in più soggetti.

La ricognizione è oltremodo complessa per l’incompletezza di tali opere nel complesso del Piano Particolareggiato, ove si consideri anche il temporaneo blocco dello sviluppo del Piano Particolareggiato, causato dal fallimento di Coopsette e dall’evento franoso del 2014, che ha stravolto i piani della viabilità del borgo di Campione. Quindi tali aree e opere, che sono sicuramente parte di una intricata e sfortunata vicenda, rispetto alla quale la società scrivente è del tutto estranea (essendo stata costituita nella seconda metà dell’anno 2022), hanno rischiato di andare disperse in un limbo irrisolvibile. A tal proposito pensiamo che la Dott.ssa Cattani, curatore fallimentare della procedura che riguarda il Fallimento Campione Del Garda Spa, potrebbe fornire ulteriori dettagli ove richiesti. Pur estranea a tale complessa vicenda, la Campione del Garda Nord Srl – Società Benefit ha elaborato una serie di proposte di miglioramento temporaneo (fino a che non sarà completato l’obiettivo del Piano Particolareggiato) di pedonalizzazione della frazione, facendosi carico dei relativi investimenti tra i quali per esempio:

1. Zona a traffico limitato da Aprile a Settembre per le vie dei residenti e proprietari di Campione Nord;
2. Modifica della viabilità per efficientare la zona Nord in attesa di un definitivo piano di viabilità sostenibile;
3. Senso unico alternato con impianto semaforico per attraversamento della via principale che al momento è l’unica strada di collegamento tra Campione Nord e Campione Sud;
4. Creazione di un percorso pedonale protetto parallelamente al senso unico di attraversamento;
5. Disponibilità ad abbattere l’edificio di nostra proprietà contrassegnato nel Piano particolareggiato dalla sigla “A1” se questo migliorasse la viabilità esterna e permettesse la pedonalizzazione del lungolago e del centro del borgo di Campione.

Considerando che tutte queste proposte di intervento coinvolgono aree ancora in proprietà della società scrivente (ancorchè destinate, come già detto, ad opere di urbanizzazione), la stessa si è resa disponibile a finanziarle completamente. Vani sono stati i tentativi di dialogare con la pubblica amministrazione, che dopo un primo incontro nel mese di marzo non ha più voluto incontrarci.

La Campione del Garda Nord Srl – SB vorrebbe anche confrontarsi con il Comune sulla possibilità di realizzare un parcheggio sotterraneo nell’area Nord di Campione, per poter risolvere il principale problema della frazione, i parcheggi, appunto. Purtroppo se non è possibile parlare di modeste proposte sulla viabilità, non sappiamo come poter parlare, con l’attuale Amministrazione Conmunale, di opere più importanti, decisive per la vivibilità del Borgo.

Per questo motivo abbiamo deciso di mettere a disposizione il materiale su un sito pubblico che andrà online a settembre: campionedelgarda.org dove pubblicheremo le nostre proposte sul presente e sul futuro del Borgo. Con i saluti più cordiali».

Ing. Torquato Bertani

Presidente del Consiglio di Amministrazione Campione Del Garda Nord Srl – Società Benefit